KTV 국민방송

신경은 앵커>
반복적인 '전세 사기'와 '보증 사고'를 예방하기 위해 정부가 나섰습니다.
앞으로 전세 계약 전 '위험 정보'를 한 번에 확인할 수 있는 서비스가 강화되는데요.
자세한 내용, 서정석 국토교통부 주택 임대차 기획팀 과장과 이야기 나눠보겠습니다.

(출연: 서정석 / 국토교통부 주택 임대차 기획팀 과장)

신경은 앵커>
계약 전, 전세 사기 위험을 파악할 수 있는 '안심 전세 앱' 이번에 개편하게 된 배경부터 설명해주실까요?

서정석 과장>
네, 사실 그동안은 전세사기가 벌어진 뒤에 피해자분들을 돕는 데 집중해 왔는데요.
이번에는 한 걸음 더 나아가서 계약을 맺기 전에 위험을 막아보자는 취지에서 시작됐습니다.
지금까지 전세사기 피해자로 결정된 분들이 ’26.8월말 기준 누적으로 4만 명을 넘었고, 이 가운데 40세 미만 청년층이 4명 중 3명 정도를 차지하고 있어요.
사회 경험이 적은 청년들이 계약 정보에서 특히 취약했다는 게 확인된 셈이죠.
그래서 정부가 지난 3월에 전세사기 방지 대책을 발표하면서, 첫 번째 과제로 계약 전에 위험을 한 번에 쉽게 파악할 수 있게 하자는 목표를 세웠고, 그 해법을 안심전세앱 개편으로 풀어보기로 했습니다.
이번 개편으로 이렇게 흩어져 있던 정보를 한데 모아서, 누구나 계약을 앞두고 그 집과 임대인의 위험을 한 번에 확인할 수 있게 된 겁니다.

신경은 앵커>
앞서 이재명 대통령도 주거 안정을 위해, '전세 사기 근절'이 중요하다고 강조했는데요.
영상 보겠습니다.

신경은 앵커>
이재명 대통령도 전세 사기 피해 규모를 언급하며 제도 개선을 강조했는데요.
기존에는 전세 계약 전 위험 여부를 확인하기가 왜 어려웠다고 보세요?

서정석 과장>
집에 관한 정보는 법원이나 행정안전부 같은 기관에, 임대인에 관한 정보는 국세청이나 신용정보원 같은 곳에 따로따로 흩어져 있었기 때문입니다.
게다가 계약 전에 이런 정보를 확인하려면 대부분 임대인 동의를 받아야 했어요.
확정일자 정보를 미리 보려면 법으로도 임대인 동의가 필요하게 돼 있었거든요.
그러다 보니 예비 임차인이 직접 주민센터나 세무서를 찾아다녀야 했고, 특히 다가구주택은 먼저 살고 있는 세입자들의 보증금 규모를 한눈에 보여주는 공적인 정보 자체가 없었습니다.
어렵게 서류를 모아도 복잡한 권리관계를 사회초년생이 스스로 분석하기는 쉽지 않았고, 중개사분들도 선순위 정보를 임대인이 준 자료에만 의존할 수밖에 없어서 정확하게 설명하는 데 한계가 있었습니다.

신경은 앵커>
앞서 짚어주신 문제를 해결한 게 이번 개편의 핵심인 것 같습니다.
흩어져있던 '전세 계약 관련 정보'를 한 곳에서 볼 수 있게 됐는데요.
어떤 정보가 제공됩니까?

서정석 과장>
주소와 보증금만 입력하면, 저희가 그 주택과 임대인의 위험을 각각 분석해서 한 화면에 보여드립니다.
먼저 건축물대장을 조회해 위반건축물은 아닌지를 확인하고, 주택시세 정보와 선순위금액 정보를 활용해 내가 계약을 체결하려는 금액이 적정 수준인지 점검합니다.
등기부에서는 신탁이나 압류, 가압류, 임차권등기처럼 위험한 신호들을 자동으로 찾아내고요.
임대인 쪽은 HUG 보증금지 여부와 보증 가입·대위변제 이력을 동의 없이도 먼저 보여드립니다.
임대인이 동의해 주시면 세금 체납이나 대출·카드 연체, 보증금 미반환 여부까지 확인할 수 있습니다.

신경은 앵커>
여러 행정, 금융 정보가 하나로 연결된 셈인데요.
각 기관의 정보 공유 체계를 구축하는 데 어려움은 없으셨습니까?

서정석 과장>
쉽지는 않았습니다.
기관마다 시스템도 다르고 법적 근거도 달랐거든요.
그래서 대책 발표 직후에 9개 기관, 15개 부서가 참여하는 TF를 꾸려서 하나씩 풀어왔습니다.
먼저 어떤 정보를 이을지부터 정해서 연계할 정보를 56종으로 확정했는데요.
등기부, 확정일자, 전입세대, 건축물대장 같은 자료를 건축물대장 고유번호를 기준으로 같은 집의 정보로 묶는 작업도 함께 진행했습니다.
시스템의 법적 근거를 담는 주택임대차보호법 개정안에 대한 기관별 의견 수렴도 진행 해왔는데요.
현재 국회에서 함께 논의되고 있고, 앞으로도 관계기관과 계속 협력해 나가겠습니다.

신경은 앵커>
연계된 56종의 정보가 앱에서 어떻게 활용되는지 궁금한데요.
주택과 임대인의 위험도를 3단계로 나눠 보여준다구요?
어떤 기준으로 나눈것입니까?

서정석 과장>
주택은 전세가율이 핵심입니다.
80% 미만이면 안전, 80에서 90% 사이면 주의, 90%를 넘으면 위험으로 봅니다.
전세가율이 낮더라도 위반건축물이거나 압류, 신탁 같은 권리 침해가 확인되면 그 자체로 바로 위험으로 판단합니다.
임대인 쪽은 HUG 전세보증 가입 건수가 많거나 최근 3년간 HUG가 대위변제를 한 경우는 주의로, HUG가 보증을 금지했거나 세금 체납, 대출·카드 연체가 확인되면 위험으로 표기합니다.

신경은 앵커>
그런데 계약 경험이 적은 사람들도 앱을 쉽게 활용할 수 있을까요?

서정석 과장>
저희가 가장 신경 쓴 부분은, 계약이 처음인 분도 전문지식 없이 결과를 바로 이해할 수 있게 만드는 거였습니다.
그래서 청·장년층과 같은 실제 이용자분들과 IT 전문가들로 자문단을 꾸려서 화면과 문구를 계속 다듬어 왔고요.
어려운 등기 내용을 직접 입력할 필요 없이 주소와 보증금만 넣으면 부동산 등기 내용이 자동으로 분석되고, 결과도 '안전해요', '주의가 필요해요'처럼 일상적인 말로 보여드립니다.
판단 근거가 궁금하시면 항목별로 결과도 바로 확인할 수 있어요.

신경은 앵커>
또 임대인의 체납 정보를 확인하려면 동의를 받아야 하잖아요.
그런데 임대인이 동의하지 않는 경우, 예비 임차인이 이걸 위험신호로 알 수 있는 장치가 있을까요?

서정석 과장>
네, 임대인이 동의를 거절하거나 아예 응답하지 않으면 계약 시 유의가 필요하다고 저희가 먼저 알려드립니다.
앱에서 임대인에게 동의를 요청하는데, 48시간 안에 응답이 없으면 미동의로 처리가 되거든요.
이때는 등급을 매기는 대신 유의 상태로 안내하고, 임대인 정보를 꼭 별도로 확인해 보시라는 안내도 함께 드립니다.

신경은 앵커>
실제 계약 상황을 가정해, '안심 전세앱'에서 어떤 순서로 정보를 확인하면 되는지 설명해주시겠어요?

서정석 과장>
사회초년생이 다가구주택 전세를 구하는 상황을 예로 들어볼게요.
먼저 집을 보러 가기 전에 앱에 주소와 보증금을 넣어서 주택 진단 결과부터 확인하시고요.
그다음 임대인의 보증금지 여부와 보증 이력을 보면서 앱으로 정보 제공 동의를 요청하시면 됩니다.
결과가 주의나 위험으로 나오면 이유를 확인하고 중개사 설명을 듣거나 계약을 다시 검토하시고요.
계약 이후에도 잔금을 치르기 직전에 한 번 더 진단해서 그사이 권리관계가 바뀌지 않았는지 확인하는 게 중요합니다.
마지막으로 입주 당일에는 전입신고와 확정일자를 꼭 챙기시고 전세보증에 가입하시면 보증금을 지키실 수 있습니다.

신경은 앵커>
또 정부가 대항력이 발생하는 시점도 손보고 있는데요.
전세 사기 예방에는 어떤 효과가 있을까요?

서정석 과장>
지금은 근저당 같은 등기는 접수하는 즉시 효력이 생기는데, 세입자의 대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시에야 생깁니다.
그러니까 예를 들어 오후 1시에 이사와 전입신고를 마쳤는데, 그날 오후 4시에 집주인이 집을 담보로 대출을 받아버리면 은행이 세입자보다 앞서는 상황이 생길 수 있었던 거예요.
이번에 제도가 바뀌면 세입자의 대항력이 전입신고가 처리되는 즉시 생기게 돼서, 이런 하루의 틈을 이용한 편법이 막히게 됩니다.
여기에 더해서 등기와 대항력의 선후 관계를 시, 분, 초 단위로 비교하는 시스템도 함께 만들고 있습니다.
다만 이 부분은 법 개정이 필요해서 지금 국회에서 논의되고 있는데요.
저희도 조속히 처리될 수 있도록 적극 협력하겠습니다.

신경은 앵커>
전세 사기를 예방하기 위해서는 공인중개사의 역할도 중요하죠.
앞으로 공인중개사의 설명 의무도 강화된다고 하는데, 어떻게 달라지나요?

서정석 과장>
지금은 중개사분들도 선순위 보증금이나 체납 정보를 임대인이 건네주는 자료에만 의존해서 설명할 수밖에 없었습니다.
자료가 부정확하면 그 피해가 결국 임차인에게 돌아가는 구조였고요.
앞으로는 중개사에게 통합정보시스템을 열람할 권한을 드려서 선순위 권리 전체 규모를 설명하게 할 계획입니다.

신경은 앵커>
민간 부동산 앱에서도 이 서비스가 확대된다고 하는데요.
언제쯤 이용할 수 있을까요?

서정석 과장>
지난 7월 14일에 네이버페이 부동산, 다방, 직방, 한방, KB부동산 이렇게 다섯 개 플랫폼과 업무협약을 맺었습니다.
서울시와 경기도도 함께 참여하고 있고요.
올해에 먼저 안심전세앱으로 서비스를 시작하고, 2027년부터는 민간 플랫폼 연계를 본격적으로 확대할 계획입니다.
그러면 평소에 자주 쓰시는 부동산 플랫폼에서도 위험진단 결과를 바로 확인하실 수 있게 될 거예요.
앞으로 다른 프롭테크 기업이나 지자체를 대상으로도 설명회를 열어서 참여 기관을 계속 늘려가려고 합니다.

신경은 앵커>
안심 전세앱 이용을 늘리기 위한 향후 계획, 또 전세 계약 앞둔 분들께 당부 말씀 부탁드립니다.

서정석 과장>
앞서 말씀드린 것과같이 더 많은 민간 플랫폼 연계를 통해 안심전세앱 서비스를 편리하게 이용하실 수 있도록 할 계획이며, 아울러 출시 후 사용자의 피드백을 적극 반영하여 사용자와 함께 만들어나가 임대차 거래 시 안심전세앱 사용이 디폴트 값이 될 수 있도록 할 계획입니다.
계약서에 도장을 찍기 전에, 안심전세앱으로 집과 집주인을 꼭 함께 확인해 주셨으면 합니다.
결과가 위험이면 계약을 다시 한번 생각해 보시고, 주의라면 그 이유를 꼼꼼히 따져보시길 바랍니다.
임대인이 정보 제공에 동의하지 않는다면 그만큼 더 신중하게 판단하셔야 하고요.
잔금을 치르기 직전에 한 번 더 조회해 보시고 입주 당일에는 전입신고와 확정일자를 꼭 챙겨주세요.
안전이라는 결과가 전세보증 가입까지 보장하는 건 아니기 때문에, 보증 가입이 가능한지는 따로 확인해 주시는 게 좋습니다.
저희도 국민 여러분이 안심하고 계약하실 수 있도록 끝까지 챙기겠습니다.

신경은 앵커>
지금까지 서정석 국토교통부 주택 임대차 기획팀 과장과 이야기 나눴습니다.
고맙습니다.

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