KTV 국민방송

정부가 15일 발표한 부동산시장 안정화 방안은 ‘질 좋은 주택을 최대한 빨리, 많이, 저렴하게’공급해 수급 불균형을 완화하고 부동산 가격 안정 기조를 조기에 정착시키는 데 초점이 맞춰져 있다. 최근 집값 불안을 야기한 실질적 원인에 대한 일관성 있는 처방을 통해 무주택 서민들의 내 집 마련 기회를 확대하는데 중점을 뒀다.

특히 최근 집값 상승이 고분양가 논란과 가격상승 기대심리에 따른 심리적 불안에서 출발한 만큼 분양가를 획기적으로 낮추고 주택 공급 물량을 조기에 충분히 확대하고 이를 구체적인 ‘주택공급 로드맵’으로 명시해 실수요자들이 자신들의 자금 여력에 맞춰 내 집 마련 계획을 세울 수 있게 했다.

또 부동산에 대한 투기적인 수요를 억제한다는 측면에서 주택담보대출 관리를 강화하고 투기억제 시스템의 차질없는 운용과 집행을 통해 수요측면에서의 불안 요인에 대한 관리도 대폭 강화했다.

■공급확대-신도시 등 12만5000가구 추가 공급

이번 부동산시장 안정화 방안은 ▲주택 공급확대 ▲분양가 인하 ▲주택수요 관리 ▲서민주거안정 등 4가지가 중심 축을 형성하고 있다.

우선, 공급확대 방안으로 현재 조성 중인 김포 파주 등 2기 신도시를 포함해 추가 신도시와 국민임대주택단지의 개발밀도와 용적률을 상향조정하고 녹지율도 합리적으로 조정, 12만5000가구를 추가 공급한다. 신도시의 경우 현행 7.5년인 택지개발 기간을 5년~6.5년으로 1여 년을 단축해 주택의 조기 공급을 추진한다.

이를 통해 오는 2010년까지 수도권에서 총 164만가구의 주택을 공급할 계획이다. 신도시 등 공공택지에서 86만7000가구, 민간택지에서 77만3000가구가 공급된다. 이에 따라 내년이후 4년간 수도권 내 연평균 주택공급 물량은 36만가구로 늘어나 수도권의 연간 총소요량 30만가구를 대폭 웃돌 것으로 예상된다.

특히 당초 공급부족이 예상됐던 내년 물량이 약 2만7000가구 증가해 연간 총 주택소요 30만가구에 육박하는 29만7000가구 수준에 이를 것으로 추정된다. 또 2008년 이후에는 연 36만~40만 가구 이상의 주택이 건설돼 수급여건이 크게 호전될 전망이다.

민간택지 내 주택공급물량도 확대되고 기존 도심의 광영 재접이가 활성화돼 수도권의 기존 도심 재정비촉진지구 및 서울 뉴타운에서 2012년까지 총 36만 가구(임대주택 5만4000가구 포함)의 주택이 건설될 예정이다

2기 신도시의 주택 공급물량 확대를 위해 김포와 파주, 광교, 양주, 송파, 검단 신도시는 ▲평균 개발밀도가 ㏊당 118명에서 136명으로 높아진다. ▲용적률은 175%에서 191%로 16%포인트 상향조정되며, ▲녹지율의 경우 평균 31.6%에서 27.2%로 4.4%포인트 축소되며 개별 지구별로 실정에 맞게 비율이 조정된다.

개발밀도를 높이더라도 분당(용적률 184%) 수준의 쾌적성 등 친환경적 주거여건 확보가 가능하며 오히려 주택 단지 내 근접 생활공간 확보를 통해 신도시의 자족성을 높이는 데 기여할 것으로 보인다.

택지개발 기간을 단축해 주택 공급을 앞당기는 방안도 구체화 됐다. 현재 `지구지정-개발계획 승인-실시계획 승인` 등 3단계인 택지개발 절차가 앞으로는 지구지정과 실시계획 승인 2단계로 단축된다. 환경영향 평가 등도 지구지정 전후에 앞당겨 착수토록 개선된다. 이를 통해 현재보다 1년여 개발기간이 단축될 것으로 예상되고 있다.

이와함께 현행 신도시 등 국가정책사업을 추진할 때 도시기본계획에 선반영하도록 돼 있어 1년 정도가 걸리던 것을, 앞으로는 신도시 규모의 택지지구 지정시 도시기본계획에 우선하도록 법을 개정키로 했다.

인구 2만 이상 면적 100만㎡ 이상의 대규모 택지개발사업의 경우 시도지사가 아닌 건교부 장관이 직접 광역교통개선 대책을 수립하게 된다.

■분양가 인하-분양원가 공개 확대 등으로 25% 낮춰

분양가를 낮추기 위해 합리적이고 객관적인 분양원가 공개 확대방안과 함께 분양가 제도 전반에 대한 종합적인 개선방안이 마련된다. 신도시 등 공공택지의 택지비 절감방안을 강구해 저렴한 주택을 공급한다는게 정부의 확고한 의지다.

채권 입찰제 뿐 아니라 종합적인 분양가 제도 개선방안을 강구해 청약과열, 시세차익 등 예상되는 문제점에 대한 근본적인 보완대책까지 함께 검토할 예정이다.

이는 학계와 시민단체, 업계가 참여한 `분양가 제도개선 위원회`를 중심으로 논의하게 되며 내년 2월 말까지 정부안을 마련키로 했다. 올해 중으로는 도시개발사업 및 경제자유구역 개발사업에도 분양가 상한제를 적용키로 했다.

이와함께 신도시 인근에 정부의 중기교통시설 투자계획이 확정돼 있어나 설계 등 사업이 추진 중인 경우 우선적으로 재정을 투입해 기반시설을 확보키로 했다.

광역 교통시설의 경우에도 신도시 건설로 유발되는 교통량 처리를 위해 중앙정부와 지자체, 사업시행자 간 합리적 분담방안을 마련키로 했다. 이를 통해 실질적으로 25% 안팎의 분양가 인하 효과가 있을 것으로 예상된다.

분양원가 공개확대 및 분양가 제도 개선에 따라 민간 부문의 공급이 혹시라도 위축될 경우 전체 주택건설물량에서 주택공사가 담당하는 물량의 비준을 현행 10만 가구(전체 물량의 20%)선에서 18만 가구로 36%까지 단계적으로 높이는 방안도 검토하고 있다. 도시재정비와 재개발 재건축 등 도시정비사업에 주공의 참여를 확대하는 방안도 고려대상이다.

이처럼 저렴하게 다량으로 공급되는 주택이 실수요자들의 손에 들어가게 하기 위한 안전장치도 철저히 이행된다. 무주택자 우선 공급, 전매제한 강화, 재당첨 금지 등 청약과열과 투기수요 유입을 원천적으로 차단하기 위한 대책이 철저히 시행되도록 하고 부양가족수와 무주택기간 등에 가산점을 주는 등 실수요자 중심의 청약제도 개편을 통해 무주택자의 내집 마련 기회는 점점 늘어날 전망이다.

■주택수요 관리-소득에 따라 대출 제한 수도권 전역 확대

주택 수요 관리차원에서는 투기지역 아파트 담보대출에 대한 주택담보인정비율(LTV) 예외 적용을 폐지하고 비은행 금융기관의 LTV 규제를 강화하기로 했다.

그동안 은행.보험권의 만기 10년 초과·6억원 초과 아파트 담보대출의 경우 거치 기간 1년 미만이고 중도상환 수수료가 있는 원리금분할상환방식의 상품에 대해서는 예외적으로 LTV를 60%까지 인정해줬지만 앞으로 이런 예외가 없어지게 된다. 저축은행, 신협 등 비은행금융기관의 투기지역 LTV도 종전의 60~70%에서 50%로 줄였다.

또 투기지역의 6억원 초과 신규 아파트에 대해 소득에 따라 대출규모를 제한하는 총부채상환비율(DTI) 규제 대상 지역은 서울 경기 인천 등 수도권 투기과열지구로 확대 적용해 투기수요를 원천적으로 차단할 예정이다. 하지만 DTI의 적용 비율(40%)과 대상 아파트(6억원 초과) 기준은 변경하지 않았다. 정부는 금융기관의 리스크 관리 실태 및 주택담보대출 추이 등을 면밀하게 점검, 이상 징후가 발견되면 추가 조치를 시행하기로 했다.

■서민주거안정-장기모기지론 금리 인하…임대주택 117만가구 신규 비축

서민들의 주거 안정을 위해서는 주택금융공사의 장기 모기지론 금리를 상품별로 현재보다 0.15%포인트 내리고 2012년까지 건설, 매입 등의 방법으로 장기 임대주택 116만8000가구를 신규로 비축하기로 했다.

또 장기 임대주택에 대한 다양한 수요를 충족시킬 수 있도록 국민임대 72만가구, 10년임대 19만3000가구 등 소형을 102만가구 비축하고 전월세형 임대주택 7만5000가구 등 중대형을 14만8000가구 확보하기로 했다. 이와 함께 국민주택기금의 전세자금 지원 규모를 올해 2조원에서 내년 2조7000억원으로 늘리고 주택신용보증기금의 임차 보증금 보증한도를 8000만원에서 1억원으로 확대하기로 했으며 신용평가등급 평가기준을 조정해 기금의 보증승인율도 72%에서 80%까지 높이기로 했다.

부동산 시장 안정화방안은 무엇보다도 종부세 양도세 등 투기억제 시책과 임대주택 공급 등 서민주거 안정대책을 일관성 있게 추진하는 바탕 위에, 구체적인 주택 공급 로드맵을 제시하고 분양가를 획기적으로 인하하는 등 부동산 정책의 실효성을 높이게 될 것이다.